首页-中汇视野->中汇研究
土地增值税免税业态之争——土地增值税清算纳税人可以放弃普通住宅免税吗?
2020年07月24日

根据《土地增值税暂行条例》,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征土地增值税。那么纳税人是否可以放弃享受免税优惠呢?

一、案例分析

我们先通过一个简单的案例分析一下,在此种情况下,纳税人会选择不享受普通住宅免征土地增值税优惠,将“普通住宅”合并计入“非普通住宅”或“其他类型房地产”中。

假设A公司开发住宅项目,其中普通住宅转让房地产收入1亿元,对应可扣除项目成本总额0.95亿元;非普通住宅转让房地产收入2.5亿元,对应可扣除项目成本总额1.2亿元。

如果普通住宅与非普通住宅分别计算应缴的土地增值税,合计缴纳土地增值税4700万元(计算过程如表一),普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%,享受了免税;如果普通住宅与非普通住宅合并计算,合计缴纳土地增值税4325万元(计算过程如表二)。可见后者要少缴纳税款375万元。

1.1.jpg

1.2.jpg

二、政策分析

那么纳税人是否可以放弃享受免税优惠呢?我们先对财务部、国家税务总局相关文件进行一下梳理。

1.3.jpg

三、争议焦点

目前实务中各地政策成两级分化的观点。一种观点认为,免税是一种选择权,可以放弃,放弃后合并至其他业态进行计算,如以下列举地区:

1.4.jpg

另一种观点认为,普通住宅类型是强制分类的一种业态,必须进行单独区分,单独计算土地增值税,没有选择权,如以下列举地区:

1.5.jpg

四、总结分析

1、从法理来看,免税优惠应该是纳税人享受的一种权利,《中华人民共和国税收征收管理法(2015年修订版)》第八条也明确“纳税人依法享有申请减税、免税、退税的权利”,纳税人应可以自行抉择是否享受免税。

2、没有出台明确文件的地方,多数不允许合并计算,原因是依据国税发[2006]187号 “开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额”,该条款中的“应”字被解读为必须。笔者认为其实该条款强调的分类,正是为了服务于免税政策的,如果享受普通住宅免税政策就应该分别计算。

其实我们从业态分类的演变也可以看出,最早出现业态分类的文件是财税字[1995]48号(前文已列示条款内容),该文件的目的就是为了强调如果享受普通住宅免税,那么普通住宅就应与其他房地产进行区分,从而出现了业态分类(二分法),这应该是业态分类的初衷。后部分地区根据国税发[2006]187号,出台了三分法,甚至四分法。目前根据税总发[2015]114号和税总函[2016]309号修订的申报表,表中列示了三种业态分类:普通住宅 、非普通住宅、其他类型房地产,但部分地区仍然沿用二分法。

土地增值税清算应该是项目的清算,出现业态的分类正是服务于免税的实施,而不应是一种强制,这是业态分类的根本出发点。

3、从最新的《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》中,普通住宅的减免权利下放至省、自治区、直辖市人民政府,因此这正是一个契机,各省政府在出台免税政策时,应进一步明确免税政策如何享受?是否可以放弃?放弃有什么条件?放弃后如何计算?纳税人应持续关注政策动态。

作者:中汇(浙江)税务师事务所高级经理  于佳

本文版权属于作者所有,更多与本文有关的信息,请联系我们:

电话:010-57961169