2026年1月1日，国家税务总局发布《关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）。这一新规是对过往多年土地增值税征管实践的阶段性总结与统一规范。它不仅系统回应了各地长期存在的执行口径争议，更以“废止旧规、明确新规”的方式，为房地产项目土地增值税的处理提供了贯穿全周期的清晰、确定操作指引。此次公告明确废止两项关键旧规：2016年第70号公告第一条第二款（预征旧公式）及国税发〔2006〕187号第八条第二款（尾盘扣除旧公式），同时划定清晰执行界限：新规适用于2026年1月1日起尚未出具清算受理通知书的项目，已进入清算程序的项目按原规定执行，不追溯调整。

一、预征管理，从模糊地带到全周期规范

过去，土地增值税预征管理的起始与截止时间、申报周期等多依赖于地方规定，缺乏全国统一标准。新公告首次构建了从起点到终点的完整管理链条。

预征管理的四大核心变化

新公告首次从制度层面明确了土地增值税预征管理的全流程规则，涵盖起止时间、计税依据及申报周期等核心内容。

【案例说明】若某房地产公司（一般纳税人）开发某某项目，于2026年1月6日取得首张《商品房预售许可证》，并开始预售。项目中的普通标准住宅，当地确定的土地增值税预征率为 0.5%。该公司在2026年1月内取得预收款含税54500万元，则需申报预缴2026年1月所属期的土地增值税。申报时，计征依据为54500万元÷（1＋9%）＝50000万元，应预缴的土地增值税税额为50000万元×0.5%＝250万元。

二、清算收入确认，时间节点首次明确

在土地增值税清算中，“销售收入与销售面积的统计截止时间如何确定？”曾是常见的涉税争议问题。新公告第三条对此作出明确规定，即该截止时间与预征截止时间保持一致，具体为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期的终了之日。

这一规定将项目开发销售的动态过程，在清算时点进行了静态固化。所有截止日后发生的销售，不再调整清算结果，而是纳入尾盘销售管理范畴。

【案例说明】：若某房地产公司开发某某项目于2026年1月19日向主管税务机关报送《土地增值税清算申报表》及附列资料，主管税务机关于2月19日出具《税务事项通知书》（受理通知书），且当地实行按月预征、次月申报缴纳，则该项目预征期截止至1月31日，对应期间的销售收入与销售面积统计也截止至2026年1月31日。2026年2月1日起取得的销售收入不再预征税款，不纳入清算范围，应按尾盘销售相关规定进行管理。

三、扣除项目突破，明确红线外支出

土地出让合同中，政府要求开发商在项目规划红线外配建道路、学校等公共设施的情况十分常见。这部分“红线外支出”能否在土地增值税前扣除？长期以来各地执行口径并不统一。新公告第四条对此给出了明确的肯定答复：凡是在土地出让合同或其补充协议中明确约定的、在项目规划范围外为政府建设公共设施所发生的支出，可计入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。

这一规定尊重了商业实质，将企业为获取土地而承担的附加义务合理纳入成本范畴，解决了实务操作中的一大争议焦点，增强了税收处理的合理性与确定性。

四、尾盘销售管理，建立独立征管体系

以往，清算后房产的销售（即尾盘销售）管理较为笼统。新公告首次为其建立了独立的、系统的征管规则。

尾盘销售四大核心变化

【案例说明】：若某房地产公司开发某某项目全部为普通标准住宅，总建筑可售面积43000平方米。主管税务机关出具《土地增值税清算审核结论通知书》，注明该普通标准住宅销售面积40000平方米、扣除金额200000万元（不含与转让房地产有关的税金）。计算出单位建筑面积扣除项目金额=（200000万元÷40000平方米=5万元/平方米。房地产公司在清算审核后的剩余尾盘可售面积为3000平方米，其相对应的扣除项目金额=3000平方米×5万元/平方米=15000万元。

结语：国家税务总局2026年第3号公告是土地增值税征管领域一次重要的制度整合与明确。该公告通过废止旧规、确立新规的方式，系统性解决了以往征管实践中存在的模糊地带，尤其是预征计税依据和尾盘扣除计算等核心问题。新规与旧文件实现了平稳且清晰的衔接，明确了对“尚未出具清算受理通知书”项目的适用性，为土地增值税的规范化、精准化征管提供了坚实的制度保障，也对纳税人的合规操作提出了更明确的要求。

作者：重庆中汇汇通税务师事务所经理  张在燕

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